『最新版　まずはアパート一棟、買いなさい！』を読んだ感想・勉強になった内容まとめ！

不動産で成功するにはどうしたらいいだろうかと、たくさんの本を読んで勉強しています。

『最新版　まずはアパート一棟、買いなさい！』を読んでいるだけでは記憶になかなか残りにくいため、インプットした知識を整理して、

• 「読んで勉強になったこと」
• 「理解が及ばず、さらに勉強をしなくてはいけないこと」

を感じたままに書き留めています。

とても勉強になりましたので、書評・要約のようにまとまっていないかも知れませんがご紹介いたします。

『最新版　まずはアパート一棟、買いなさい！』とは？

[最新版]まずはアパート一棟、買いなさい!

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• 著者：石原博光 (著)
• 出版社：SBクリエイティブ
• 発売日：2021/9/24
• ページ数：320ページ

『最新版　まずはアパート一棟、買いなさい！』は、27刷、累計9万部突破のロングセラーで「不動産投資」の最強入門書の最新「令和」版が登場です。

買ってもよい不動産物件の条件から、融資、管理会社、満室経営の極意など幅広く網羅されています。

【改訂ポイント】

1. 今からでも不動産投資は遅くない！　今始めても儲かるための「アイデア集」
2. フツーの人が不動産投資を始めるのに、最適な「融資」の活用法
3. 「不動産投資ってコワい？！」を払拭する「保険」の活用法
4. ダウンロードして使える「不動産業者に聞くこと・物件調査」のチェックシート付き

『最新版　まずはアパート一棟、買いなさい！』を読んで勉強になったこと

『最新版　まずはアパート一棟、買いなさい！』は、不動産投資を始めたい・副業を始めたい初心者に向けて書かれています。

資金300万円から10年後には家賃年収1000万円を生み出す極意が記載されています。

章ごとに大事だと思うところをまとめます。

序章　なぜ不動産投資なのか？

不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンで、副業・資産形成に最適です。

メリットとして以下のものが挙げられています。

• 銀行から資金を借りることができる
• 返済さえ滞らなければ物件が手元に残る
• 仕組みを作ってしまえば、比較的堅調で安定性が高い
• 自分の努力次第で利回りが上げられる
• 競争相手が少ない
• 大家のサポート体制が整っているので、時間がなくても良い

逆にデメリットとしては以下のものが挙げられています。

• 空室リスク
• 風評被害リスク
• 流動性の低さ
• 取り扱う金額が大きい
• 人づき合いのヘタな人には向かない

第1章　地方の一棟アパートか都心の築古アパートを狙え！

本書の題名にもある通り、著者はまず初心者はアパート一棟を買うことを勧めています。

最初に資金が少ない場合都心の分譲マンションに手を出しやすいですが、投資効率・稼働率が悪いため、勧めていません。

物件は、地方の一棟アパート・都心築古アパートで少なくとも表面利回り13％以上、できれば17％以上を狙います。

満室想定での「表面利回り」に、ローン金利・購入時の諸経費・保険料・管理費・固定資産税などの支出を加味した「実質利回り」8％以上を狙います。

10年後に年間家賃収入1000万円を目指す場合、以下の戦略になります。

1. 1600万円のアパートを1棟購入（表面利回り13％で、満室時に年間家賃収入208万円）
2. 同じようなアパートをもう1棟購入（計2棟、満室時に年間家賃収入416万円）
3. さらにもう3棟購入（計5棟、満室時に年間家賃収入1040万円）

1000〜2000万円の物件を買って運営していくために必要な自己資金は、著者の経験上で300万円ほどだといわれています。

第2章　買ってもいい物件、買ってはいけない物件

この章では、1000〜2000万円の一棟アパートでどんな物件を買うべきか、どんな物件を買ってはいけないか、説明されています。

大多数がその良さに気づかない、リスクはあるけど少数には深く刺さるニッチな物件にこそ勝機があります。

高利回りのニッチな物件は、大手物件探しサイトを用いて、以下の条件で探します。

• 情報掲載日から時間が経っている物件：値引きのチャンスがあり、普通利回りの物件を値下げしてもらって高利回りにできる
• 木造アパート：法定耐用年数が短いので1年の減価償却できる金額も多くなり、法定耐用年数を過ぎた築古になると固定資産税が安くなる
• 2階建て：エレベーター・揚水施設などが不要なため、設備費用・メンテナンス費用が抑えられる
• 平凡で特徴がない土地柄：競合が少なく、需要も安定している
• 参入するエリアの家賃収入が3万円以上：家賃相場が崩壊しているエリアに入らない
• 部屋の広さ：単身者用であっても1戸あたり8坪（約26.4m²）以上
• 駐車場：全世帯分を敷地内に確保できること

これらの条件に該当しても、ボロアパートである場合がほとんどだが、木造であれば内装・柱・土台などの補強・修繕は可能です。

契約不適合免責物件・借地権付き物件・再建築不可物件もライバルが減り、条件によっては問題なく賃貸に用いることができるオイシイ物件の場合があります。

それでも手を出さないほうがいい物件があり、入居者がつかない原因が、大家の努力ではどうにも克服できないマイナス面（忌避施設・ハザードマップ・心理的瑕疵）である場合は、潔く諦めましょう。

また、建物の構造上の問題として、「軟弱地盤の上で傾いている」「湿気がこもっている」「鉄骨造で雨漏り・サビがある」「自分・周りの擁壁が大きく・危険な建物」などの復旧が難しい要素があるものはやめましょう。

第3章　資産性が低くても、銀行から融資を引く秘訣

融資基準には、「積算法」と「収益還元法」の2つがあります。

積算法は、購入する物件の価値、つまり担保に取った物件がいくらで売れるのかを金融機関はみます。

収益還元法は、購入する物件の収益性、つまり確実に返済することができるのかを金融機関はみます。

この融資基準に加えて、勤め先・年収・借金・資産の有無といった本人の属性も大きな要素になります。

一般的には、メガバンク・大手地銀は積算法を重視し、小さい地銀・信用金庫・信用組合・ノンバンクは収益還元法を重視します。

金融機関ごとの特徴は以下の通りです。

• 都市銀行：全国が対象。属性の低い人が借りるのはほぼ無理
• 地方銀行：地元・近県のみ。都市よりは敷居は低いが金利が高め
• 信用金庫・信用組合：地元限定。地銀より金利は高いが融通が効く
• ノンバック：金利は高いが、属性が低くても自己資金が少なくても借りやすい
• 日本政策金融公庫：属性が低くても自己資金が少なくても借りやすく、低い固定金利で借りられる
• 商工中金：中小企業が相手で、低い固定金利で借りられる

著者が特に勧めているのは、「日本政策金融公庫」です。

「しっかりとした事業計画書を作成する必要がある・融資期間が短い・物件評価の厳しさ」というデメリットもありますが、「事業への融資ということでリフォーム費用・運転資金まで同時に借りやすい」というメリットがあります。

1棟目をしっかり収益を生み出す物件として再生させ、ローンをきちんと返しつつ現金も貯まっていく状態を作れたら、2棟目以降の融資はそれほど苦労せずに受けられます。

第4章　購入価格は自分で決める！　値切りの交渉術

売主は、相続・借金整理などで「売らなければならない事情」を抱えています。

そのため、値引き交渉をして少しでも利回りを高める工夫が必要です。

自分がいくらまでなら妥協できるのかをしっかり定めてから交渉に入りましょう。

値引きの基本は、物件の弱点を全て洗い出して相手にも同じ認識を持ってもらうことです。

さらに相手のぎりぎりこの値段なら売って良いという売主の情報があれば、お互いWIN-WINの取引ができます。

築古物件の場合は何があるかわかりませんので、購入時には火災保険で特約・地震保険を必ずつけましょう。

特約の中でも、「施設賠償責任・家賃収入・事故対応等家主費用」の3つは絶対に入るべきだと著者は説明しています。

第5章　物件管理はプロにお任せ！　いい管理会社の選び方

物件管理は、建物の管理だけではなく、入居者の管理も含みます。

募集・内見・契約・家賃徴収・クレーム対応・退去の立ち会い・更新手続きなどの業務も含まれています。

1棟のアパートでこの業務を行うのはかなり大変ですので、月額家賃の5％の管理料を払ってでも管理会社に委託するべきです。

ここになら任せられるという印象の管理会社を見つけるためには、地道に店を回って確かめるしかありません。

管理力も大事ですが、客付け力がしっかりしているかが重要です。

大家が自分で業者に発注してリフォームできるかどうかを必ず確認してください。

第6章　大家さんの腕の見せどころ！　リフォーム大作戦

満室経営を目指す上で必要不可欠なのがリフォームです。

リフォームで大事なのは「成約率を高める品質」「空間の企画力」です。

入居者のニーズに合わせて大胆な間取り変更も必要ですが、潜在ニーズを引き出してニッチでで勝負する気概も必要です。

費用対効果・メンテナンスフリーなどの視点も入れて、効果的なリフォームをすることで利回り向上に努めます。

リフォームの計画ができたら、3〜5社のリフォーム業者に相見積もりをして、手抜き工事が少なくアフターフォローがしっかりしている地元の業者から選びましょう。

第7章　入居者さん、いらっしゃい！　満室経営を生む極意

満室経営にするための施策がまとめられています。

• 清潔感のある内装にする
• 賃料を相場より1割下げる
• 不動産会社へのAD（広告費）は家賃の1ヶ月分のところが多いが2ヶ月分にする
• 不動産屋・リフォーム業者・入居者に新たな入居者の営業をしてもらう
• 家具・照明・カーテンを付ける
• 家賃保証会社を通して、保証を受け、不良入居者を未然に排除する
• 初期費用を全部ゼロにする

第8章　入居者が決まったら、いざリスクに負けない運用を！

賃貸不動産を運営していくのに必ずかかる経費があり、それを正確に把握して収支計画を立てることが大事です。

経費には以下のものが挙げられます。

• 管理費
• ローン利息
• 固定資産税・都市計画税・事業税
• 宅地建物取引業者への仲介手数料・AD
• 原状回復を含めた修理費・リフォームひ
• 大規模修繕費
• 給排水・電気・ガスの設備費
• 火災保険料・地震保険料
• 定期清掃費
• 消火用設備等の法定点検・報告・メンテナンス

また、見えづらい支出として

• キュービクル（高圧受電設備）のメンテナンス費
• 植栽の剪定費・除草剤の散布費
• 共用灯・敷地内電灯のメンテナンス費
• ゴミステーションのメンテナンス費
• 消防法に基づく防火設備のメンテナンス費
• 確定申告の費用
• 町内会費
• 住宅団地にあるインフラの管理維持費

が挙げられます。

『最新版　まずはアパート一棟、買いなさい！』を読んで今後勉強すべきこと

『最新版　まずはアパート一棟、買いなさい！』を読むことで、不動産投資を始める際の知識を知ることができました。

まだまだ初心者として知識を積まなければいけないと思います。

不動産投資の入門書である「不動産投資　最強の教科書」を読んでみたいと思います。

初心者から経験者まですべての段階で差がつく！不動産投資　最強の教科書―投資家１００人に聞いた！不動産投資をはじめる前に知りたかった１００の疑問と答え

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また、不動産1年目の初心者に向けた「世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生」も読んでみます。

世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生

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まとめ

[最新版]まずはアパート一棟、買いなさい!

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『最新版　まずはアパート一棟、買いなさい！』を書評・要約のようにまとまっていないかも知れませんがご紹介いたします。

他にもたくさんのマーケティングの本が出版されているので、機会があれば他の書籍も読んでみたいです。

読みたい本がいっぱいあって、時間が足りなくて困ってますが、1冊ずつ読み進めたいと思います。